حدد الخبير الاقتصادي هاني توفيق مجموعة من العناصر الخاصة بالفقاعة العقارية في مصر مشيرا إلى أن الفقاعة العقارية في مصر ستحدث خاصة وأن كافة الظواهر تشير إلى ذلك
ورصد توفيق التسلسل لمراحل الفقاعة العقارية في مصر
١ . اقبال عالي من المواطنين على شراء العقارات
٢ . ارتفاع اسعار العقارات بقوة خلال فترة كبيرة
٣ . ظهور ظاهرة الاوفر برايس ، ناس تتعاقد و لا يملكوا ثمن الوحدة و يعيدوا بيعها بمكسب كبير
٤ . مضاربات على اسعار العقار و ارتفاع مبالغ فيه
٥ . بدايه التشبع الشراءي للعقار
٦ . هدوء في عمليه البيع و الشراء
٧ . الاوفر ينخفض تدريجيا
٨ . ثبات اسعار العقار
٩ . ركود في مبيعات العقار
١٠ . تسهيلات فى الدفع من جانب شركات التطوير العقاري
١١ . ركود كامل و شبه شلل في بيع العقارات مع شح السيوله
١٢ . الاوفر يختفي و السعي لبيع العقار بثمن التعاقد القديم
١٣ . تعثر في دفع اقساط العقار
١٤ . شركات التطوير العقاري تسترجع العقارات التي لا يتم دفع اقساطها من الحاجزين
١٥ . وفرة في المعروض من العقارات
١٦ . شركات العقارات تحتاج لسيوله لتغطيه مراكزهم المكشوفه بالبنوك و دفع مستحقات المقاولين و الموردين
١٧ . عمل تسهيلات و عروض لبيع العقارات
١٨ . تخفيض اجباري لاسعار العقارات لتنشيط المبيعات
١٩ . كساد كامل و انفجار فقاعه العقارات بسبب ضعف الطلب و وفرة المعروض و ضعف القوي الشرائية
٢٠ . افلاس لشركات مقاولات و بعض شركات التطوير العقاري و تاخر شديد في التسليمات
