حالة من الجدل شهدها القطاع العقاري على خلفية مجموعة من التصريحات التي تفيد بحدوث فقاعة عقارية في مصر خلال الفترة المقبلة وكانت أبرزها تصريح الدكتور هاني توفيق الخبير الاقتصادي المصري.
هذا التصريح أدى لوجود نفير عند المطورين العقاريين في مصر الذي تسابقوا في الرد على تلك التصريحات نافين حدوث ذلك خاصة وأن القطاع العقاري يتمتع بطلب حقيقي.
هاني توفيق الأسعار ستنخفض بشكل كبير في عام 2026 لتراجع الفائدة إلى 16%
الخبير الإقتصادي هاني توفيق عبر صفحته على موقع التواصل الاجتماعي فيس بوك قال إن الأسعار ستنخفض في عام 2026 نتيجة تراجع الفائدة وفق مستهدفات الدولة إلى 16%.
وأوضح توفيق أن الأسعار الحالية تتضمن مكون ضخم من الفائدة يبلغ 32% لمدة 10 سنوات مشيرا إلى أنه مع تحقيق مستهدفات الدولة للوصول إلى نسبة فائدة 16% عام 2026 فإنه سيحدث انخفاض في التمويل ينتج عنه بالتبعية انخفاض في أسعار العقارات مقارنة بالأسعار المبالغ بها خلال العام الحالي على حد وصفه.
سرعان ما كانت ردود الأفعال كبيرة من جانب المسئولين الحكوميين و رؤساء الشركات العقارية الذين قاموا بنفي فكرة حدوث فقاعة عقارية خلال العام 2026.
وزير الإسكان: القطاع العقاري يحتاج إلى 200 ألف وحدة سنويا
وزير الإسكان شريف الشربيني قال إن هذا الطرح بعيد كل البعد عن الواقع في ظل زيادة الطلب نتيجة الزيادة السنوية التي تصل إلى مليوني نسمة سنويا
الشربيني أكد أن تلك الزيادة تضع على عاتق القطاع الحكومي والخاص توفير حوالي 200 ألف وحدة سنويا مشيرا إلى أن القطاع العقاري يعد أحد أهم القطاعات الاستثمارية في مصر وأكثرها حفاظا على المخدرات.
أوضح وزير الإسكان أن الهدوء في الطلب على العقار لا يعني بالتبيعة وجود فقاعة عقارية في مصر مشيرا إلى أن الوزارة حققت مبيعات كبيرة في الساحل الشمالي وهو ما يعني زيادة الطلب في تلك المنطقة مقابل تراجع الطلب في القاهرة خلال فترة الصيف مما قد يؤدي إلى أطروحات غير دقيقة عن السوق.
فتح الله فوزي: المطور لا يقوم بتنفيذ الوحدة إلا بعد بيعها بسنتين
في نفس السياق اختلف المهندس فتح الله فوزي رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصرية شكلا وموضوعا مع طرح الخبير الإقتصادي هاني توفيق مؤكدا أنه لا يوجد في مصر منظومة تمويل عقاري فعال إلا عبر الإسكان المدعم من جانب الحكومة.
فورزي أكد أن الشركات العقارية تقوم ببيع الوحدات ويتم البدء في تنفيذها بعد عام أو اثنين وهو ما يعني أنه في حالة عدم البيع تظل تلك الوحدات في مراحل التصميمات على الورق.
رئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية استكمل حديثه قائلا إن هناك احتياج سنوي على السكن في ظل مليون حالة زواج سنويا ونمو سكاني يصل إلى 2.5 مليون نسمة وهو ما يجعل السوق يحتاج إلى 500 ألف وحدة سنويا وهو أقل بكثير من حجم الوحدات التي يسلمها القطاع الحكومي والخاص مجتمعين وفي مختلف الشرائح.
فوزي نصح العملاء المضاربين من خلال شراء الوحدات بهدف إعادة بيعها بعد سداد المقدم وعدة أقساط ضرورة توخي الحذر إذا لم يكن لديه القدرة المالية على سداد المقدم والأقساط في مواعيدها خاصًة وأن العقود تنص على خصم 10% من ثمن الوحدة الإجمالي وفسخ التعاقد في حال التعثر.
وأكد أن الضرر الوحيد الذي يحدث في السوق هو هدوء البيع لخروج طلب المشتري المضارب الذي ليس لديه القدرة على سداد المقدم والأقساط مشيرا إلى أن الأسباب الذي ذكرها سالفا تؤكد عدم حدوث فقاعة عقارية في مصر.
توفيق: سوق إعادة البيع منخفض للغاية
توفيق رد على تلك الأطروحات قائلا إن سوق إعادة البيع منخفض للغاية ولا يوجد طلب على شراء تلك الوحدات المعاد بيعها مشيرا إلى أنه لديه تجربة شخصية من خلال عرض وحدتين للبيع منذ أكثر من عامين لم يتقدم أحد لشرائها.
وأوضح هاني توفيق ردا على حجم الطلب المتزايد على شراء العقارات نتيجة عدد حالة الزواج أن نسبة القدرة الشرائية لدى الشباب على شراء الوحدات لا تذكر في ظل زيادة الأسعار التي وصلت إلى 10 ملايين جنيه للوحدة.
عمرو سليمان: نتمتع بسوق حقيقي والطلب على العقارات مرتفع في ظل ندرة الأراضي
على الجانب الآخر كشف المهندس عمرو سليمان الرئيس التنفيذي لشركة ماونتن فيو أحد أكبر الشركات العقارية العاملة في السوق المصري عن صعوبة حدوث فقاعة عقارية في مصر بسبب وجود مكونات أساسية في تحديد أسعار الوحدات.
سليمان أضاف أن هناك 4 مكونات رئيسية في عملية التسعير وهي تكلفة الأرض، التكلفة الإنشائية، التكلفة الإدارية، وتكاليف التسويق مشيراً إلى أن تكلفة الأرض العامل الأكبر في تحديد السعر النهائي للعقار.
الرئيس التنفيذي للشركة أكد أن فوائد التمويل تمثل نسبة صغيرة من التكلفة العقارية لا تتعدى 5% فقط، ولذلك فإن تأثيرها على الأسعار ضئيلة.
سليمان أكد أن المطور العقاري يحمي نفسه من ارتفاع الأسعار خلال الاحتفاظ بنسبة 20% من مساحة المشروع فضلا عن الوحدات المملوكة له دون بيعها بحيث يحافظ على ربحيته.
الرئيس التنفيذي أكد أن الفقاعة العقارية تحدث نتيجة الطلب الوهمي على العقار إلا أن مصر لديها طلب حقيقي عكس الأسواق الأخرى الذي يمثل الطلب الوهمي بها 80%.
عمرو سليمان أكد استمرار حجم الطلب على امتلاك الوحدات العقارية في ظل الزيادة السكانية وعدد الزيجات فضلا عن توقعه انتهاء تنمية أراضي الساحل الشمالي القريبة من البحر في مدة أقصاها 10 سنوات مع قلة الأراضي غير المطورة في الساحل.
وأشار الرئيس التنفيذي لشركة ماونتن فيو أن حجم الأراضي المطروحة في غرب وشرق القاهرة وخاصة التجمع وأكتوبر ضئيل جدا في ظل ازدياد الهجرة الداخلية من مناطق القاهرة القديمة إلى المدن الجديدة المجاورة وبالتالي سيكون هناك طلب أكثر من العرض وهو ما يعني ازدياد الأسعار الفترة المقبلة.
أحمد منصور: التمويلات لا تمثل 5 إلى 6% من قيمة الوحدة
ردود الأفعال استمرت من جانب المطورين العقاريين على طرح الفقاعة العقارية حيث قال مهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة Cred للتطوير العقاري إن شركات التطوير العقاري لا تقوم باحتساب الفائدة على سنوات التقسيط بما يقرره البنك المركزي والتي تصل إلى 32% في حال اقتراض الشركة من البنوك.
وأضاف إلى أن التمويلات التي تحصل عليها الشركات العقارية لا تمثل سوى 5 إلى 6% من قيمة الوحدات لذلك لن يؤثر تراجع الفائدة على سعر العقار بشكل كبير.
وأوضح أن النقطة الثانية تتمثل في احتساب شركات التطوير العقاري نسب فائدة تتراوح بين 14 إلى 18% خلال فترة سداد الأقساط والتي لا تزيد عن 8 سنوات لذلك فهي تتماشى بشكل كبير مع توجهات الدولة نحو خفض الفائدة إلى 10% خلال تلك الفترة.
